Mesure de sélection préalable pour l'occupation du domaine public en vue de l'exploitation économique de l'hébergement et de la restauration du site de Cap Découverte

I. Préambule :
Cap' Découverte est un ancien site d'exploitation minière transformé depuis les années 2000 en un vaste espace naturel de 700 hectares dédié aux activités de loisirs et organisé autour d'un plan d'eau accessible à la baignade. Il comprend une offre d'hébergement composée d'une auberge commercialisée sous la forme d'un « Hostel » rénovée de 60 chambres d'une capacité de 160 couchages et d'une aire naturelle de camping de 105 emplacements.

Une offre de restauration est également adossée à l'hébergement et permet d'offrir une expérience de visite complète à la clientèle.
Le site est géré par le Syndicat Mixte d'Aménagement de la Découverte (ci-après dénommé le « SMAD ») composé de membres élus de la Région Occitanie, du Département du Tarn et de la Communauté de Communes Carmausin-Segala.

La présente consultation vise à octroyer une convention d'occupation du domaine public en vue de l'exploitation économique suivante :
Service d'hébergement au sein de l'auberge et de l'aire naturelle de camping,
Service de restauration situé pour l'un dans l'enceinte de l'Hostel,
Service de restauration situé sur la plage de Cap Découverte ouvert en saison estivale.

Conformément à l'article L.2122-1-1 du Code général de la propriété des personnes publiques (CGPP), le SMAD organise une procédure de sélection préalable présentant toutes les garanties d'impartialité et de transparence et comportant des mesures de publicité permettant aux candidats potentiels de sa manifester.

II. Objet de la consultation :
Le présent document a pour objectif la conclusion d'une convention d'occupation temporaire du domaine public non constitutive de droits réels qui prendra effet au 1er décembre 2023 pour une durée de 13 mois, soit jusqu'au 31 décembre 2024.

Une nouvelle mise en concurrence sera réalisée par le syndicat SIX MOIS avant l'expiration de la période des TREIZE MOIS. Le preneur pourra proposer de nouveau sa candidature.

Ce droit d'occupation sera accordé pour l'utilisation suivante :
- Service d'hébergement au sein de l'auberge et de l'aire naturelle de camping, Service de restauration situé dans l'enceinte de l'Hostel,
- Service de restauration situé sur la plage de Cap Découverte ouvert en saison estivale.

L'offre d'hébergement touristique de plein air pourra comporter une offre d'hébergement insolite et novateurs adaptée au site.
Les opérateurs bénéficiant d'une expérience avérée en matière d'exploitation d'équipement touristique notamment d'hébergement et de restauration, disposant d'une capacité financière (achats de matériels et équipements) sont priés de formuler leur intérêt pour cette exploitation dans les conditions fixées ci-après.

Le présent document apporte des informations techniques, juridiques et administratives relatives au foncier concerné et indique les modalités de la procédure de sélection préalable.

Le projet de convention d'occupation du domaine public est joint en annexe.
Il est précisé que le cadre de cette consultation est ouvert et tous les projets des candidats en adéquation avec les attentes du SMAD seront étudiés.

III. Présentation et description du site :
De réelles potentialités touristiques :
Cap'Découverte est situé en coeur de Tarn et au centre d'une riche destination touristique ponctuée de plusieurs Grands Sites Occitanie, de richesses naturelles, gastronomiques ou encore patrimoniales exceptionnelles laissant entrevoir des potentialités de développement touristique importantes. En 2022, les dépenses touristiques dans le département du Tarn ont ainsi dépassé les 360 millions d'euros.

L'offre et l'activité touristique de proximité :
A moins de 30 min en voiture :
- Albi surnommée la « Ville rouge » en raison de son patrimoine architectural construit en brique, sa cathédrale Sainte-Cécile et sa cité épiscopale inscrites par l'UNESCO sur la Liste du patrimoine mondial en 2010 sont situées à moins de 20 km et également accessibles par la voie verte qui relie Cap Découverte à Albi. (687 715 visiteurs en 2022 à la cathédrale) ;
- Le Grand Site Occitanie Albi — Vallée du Tarn dispose également d'atouts naturels comme la proximité de la rivière Tarn qui apporte fraîcheur en été et est idéal pour les activités nautiques comme le canoë ou la pêche. A Ambialet, les visiteurs peuvent admirer une curiosité géologique, le Tarn formant l'un des plus grands méandres de France long de 3km. ;
- Le Grand Site Occitanie « Cordes sur Ciel et cités médiévales » qui regroupe quelques-uns des Plus beaux villages de France (Puycelsi, Castelnau de Montmiral) et même le village préféré des français Cordes sur ciel, élu en 2014. Penne et sa forteresse, valent également le détour des visiteurs.
- Le village de Monestiés, également labelisé Plus beau village de France.
A proximité immédiate, de nombreux événements sont organisés tout au long de l'année dont le festival Pause Guitare à Albi en juillet accueille 84 000 festivaliers sur 5 jours.

A moins d'une heure en voiture :
- Gaillac et son vignoble proposent aux visiteurs de nombreuses expériences oenotouristiques, avec en toile de fond un paysage aux airs de Toscane ;
- Le jardin botanique des Martels à Giroussens, labelisé Jardin remarquable, présente plus de 2500 espèces de plantes différentes ;
- Les Gorges de l'Aveyron également Grand Site Occitanie autour de la cité médiévale de Saint-Antonin Noble Val, célèbre pour son marché et point de départ pour de nombreux activités de pleine nature ;
- Castres, surnommée « la Petite Venise du Languedoc » en raison de ses maisons colorées et alignées au-dessus de la rivière Agout et son musée GOYA rénové en 2023 ;
- Rodez qui abrite depuis 2014 un musée dédié au peintre Pierre Soulages sur lequel veille le clocher gothique de la cathédrale accessible après une ascension de 400 marches.

A moins d'1h30 en voiture :
- Toulouse, la « Ville rose », ses ruelles commerçantes, ses équipements culturels et scientifiques telle la Cité de l'Espace est à 1h15 de Cap Découverte ;
- Montauban au bord du Tarn est réputée pour sa Place Nationale et son musée rénové Ingres-Bourdelle ;
- Le parc naturel régional du Quercy_au sein duquel les visiteurs peuvent accéder au village de Saint-Cirq Lapopie, accroché à flanc de falaise surmontant le Lot ;
- Mazamet et la passerelle himalayenne du village d'Hautpoul ;
- Le Sidobre et les Monts de Lacaune propices aux randonnées entre chaos rocheux et forêts de feuillus ;
- Le Grand Site Occi;tanie Aux sources du Canal du Midi constitué autour de la bastide de Revel, qui abrite le samedi matin un marché réputé pour ses producteurs locaux et de Sorèze ;
- Les caves de Roquefort, qui permettent l'affinage du fromage, fleuron de la gastronomie française.

Une importante offre de randonnée, pédestre, cyclable et même équestre est accessible depuis Cap'Découverte, notamment le GR736, sentier des gorges et de la vallée du Tarn qui relie les sources du Tarn au Mont Lozère jusqu'à Albi.

Un important réseau de voies douces reliant Cap Découverte à Albi et Carmaux.
Plus de 5500 km de sentiers sont ainsi inscrits au Plan Départemental des Itinéraires de Promenade et de Randonnée avec son application gratuite téléchargeable « balades et rando Tarn ».

IV. Contexte du projet :
Le projet développement :
Le SMAD s'est engagé dans la valorisation de l'offre de loisirs et culturelle de Cap Découverte, engendrant une nouvelle organisation et stratégie d'investissement.

Les principaux axes stratégiques actuels sont les suivants :
En concordance avec les besoins et attentes des clients habituels du site (familles, groupes d'enfants, adolescents, adultes et habitants), renouvellement et modernisation de l'offre de loisirs de Cap Découverte. Cette nouvelle offre de loisirs s'appuiera notamment sur :
- Un lieu de vie ou de vacances particulièrement attractif construit autour d'un espace de baignade, dans une atmosphère chaleureuse, avec des aménagements offrant un véritable confort pour les usagers ;
- La création de liens renforcés entre une activité culturelle forte (Maison de la Musique, ...) et les activités accessibles au « grand public » ;
- Le positionnement de l'Hostel et du Camping au centre d'un espace naturel de 680 ha ;
- Un partenariat privilégié entre le SMAD et le futur exploitant pour la mise en place d'activités et d'évènement. (dans le cadre de convention)

Ce nouveau programme, désormais multi-saisons, permettra d'assumer une promesse forte : « Quel que soit le moment de l'année, il se passe toujours quelque chose à Cap Découverte ».

Une connexion très nettement renforcée du site avec son territoire : valorisation des circuits courts, programmation culturelle et actions artistiques d'envergure régionale et nationale, accès libre aux installations de balade, de déambulation, de loisirs ....

Une programmation artistique (musique, danse) et l'accueil de manifestations (colloques, séminaires, évènements sportifs...) permettent également d'attirer un public temporaire susceptible d'utiliser les capacités de l'établissement.

En ce qui concerne spécifiquement le centre d'hébergement et de restauration, l'Hostel et le Camping, des investissements significatifs ont été réalisés en 2019, à savoir :
• La modernisation des chambres du 1er et 2è" étage,
• La rénovation du restaurant, (salle, espace bar)
• L'aménagement d'une terrasse contiguë au restaurant,
• La rénovation des salles communes, (salles de réunion)
• La remise aux normes accessibilité.

Ce programme global d'investissement s'est élevé à 1 757 393 €1-1T.
Par ailleurs : 5
• Les chambres de type auberge sont classées 3 étoiles.
• L'Hostel dispose, notamment :
- D'une grande salle de type restauration collective,
- D'une salle de restauration de type bar/brasserie pour une capacité de 150 couverts au total,
- De 60 chambres réparties sur 2 étages d'une capacité de 160 couchages au total,
- De salles de réunion,
- D'un sauna,
- D'une boutique commercialisant des produits locaux.

Tout projet de valorisation sera étudié par le SMAD. Il est également possible de proposer des activités complémentaires.
L'appel à projet laisse libre cours aux initiatives des candidats.

Le SMAD au travers de ses activités culturelles (Maison de la Musique), sportives et de plein air et son parc de loisirs génère une activité naturelle et récurrente d'hébergement et de restauration pour des publics professionnels (résidences d'artistes, artistes en tournée, stages et masterclass, sportifs), et publics jeunes et scolaires (séjours artistiques, résidences stages, colonies).

Le SMAD sera sensible à la proposition de collaboration formulée par le candidat pour favoriser la poursuite et le développement de ces activités culturelles, sportives, de loisirs et pleine nature.

Le site de Cap Découverte bénéficie :
- D'une très bonne desserte autoroutière depuis l'A20 et la D820, l'A75 et N88, l'A68 ou l'A62,
- D'une situation privilégiée à seulement 17 km d'Albi et 10 km de Carmaux.

L'ensemble Hostel camping et restaurant de plage mis à disposition offre une situation particulièrement favorable (voir photo plage Cap Découverte en annexe 1) :
- A proximité immédiate du plan d'eau et de sa baignade surveillée et labellisée pavillon bleu et ses activités nautiques (Boué tractée, téléski nautique, wake, aqualude, paddle, luge sur rail, ventriglisse ;
- En relation directe avec les équipements sportifs et activités de loisirs proposées par le site : 228 kms de sentiers et de pistes dédiés à la pratique de randonnées, VTT et trail, pistes cyclables, descente VTT, voie verte, GR 36, pistes de randonnées équestres, pistes école de parapente, une maison de la forme avec salle de musculation et sauna, piscine glacée ;
- Jouxtant l'équipement phare de la « Maison de la Musique » proposant une programmation culturelle riche et variée toute l'année, générant de nombreuses nuitées aussi bien en résidence d'artistes qu'en groupes scolaires et groupes adultes ;
- Une végétation qui arrive à maturité.

Cap Découverte possède un parking gratuit pour sa clientèle et un parking privé pour l'Hostel.
Le restaurant de l'Hostel dispose d'une grande salle de type restauration collective et d'une salle de restauration de type bar/brasserie pour une capacité de 150 couverts.
Le matériel mis à disposition sera composé des équipements existants pour le restaurant (cf annexe 2) et des équipements neufs pour les chambres.
Salle de réunion, location de matériel, location de salle et de la licence IV.

Le camping est situé à deux pas de l'auberge. Il n'est pas classé et dispose de 105 emplacements. Le camping est clôturé.
La signalétique spécifique du site renforce l'accessibilité de Cap Découverte depuis tous les axes de circulation à proximité du site.
Il n'y a pas de contrainte d'urbanisme et le zonage est adapté pour l'installation de locatifs de type HLL.
Le foncier est arboré avec des arbres de belle maturité.
Une vaste offre de stationnement est disponible en zone entrée.

Descriptif du fonctionnement actuel :
Le fonctionnement de l'Hostel et du camping :
En 2019, la gestion de l'Hostel et du camping a été confiée à l'association ALTIA : Association Loisirs Tourisme Initiative Aveyron.
ALTIA est une association de tourisme à vocation sociale et solidaire.

Types de clientèles de l'Hostel :
- Des groupes sportifs pour la pratique d'activités de pleine nature,
- Des vacanciers venus découvrir le territoire,
- Des touristes de passage sur le trajet aller ou retour de leurs vacances,
- Des personnes fréquentant le site dans le cadre de la programmation musicale et culturelle de la Maison de la Musique ?
- Des séjours en tribus / regroupements familiaux attirés par les activités de loisirs à proximité.

Le fonctionnement du restaurant « la paillote » :
Le restaurant La Paillote a vocation à répondre aux besoins de la clientèle, en matière de restauration, pendant la période d'ouverture du parc durant la saison estivale. (fréquentation journalière estimée entre 300 et 1500 personnes suivant les conditions météorologique)
Les horaires d'ouverture du café La Paillote seront les mêmes que celles du parc de loisir Cap 'Découverte. L'accès au restaurant La Paillote se fait par télésiège ou navette.

Descriptif du fonctionnement actuel et des résultats obtenus :
En gestion directe depuis 2020, le restaurant a été confié à un exploitant en 2023, sous la forme d'une convention d'occupation temporaire du domaine public :
Chiffre d'affaires 2020 = 178 674 € ouverture du 27 juin au 30 aout 2020
Chiffre d'affaires 2021 = 151 348 € ouverture du 3 juillet au 30 aout 2021
Chiffre d'affaires 2022 = 113 867 € ouverture du 9 juillet au 27 aout 2022

Dans le cadre de la gestion du restaurant La Paillote, le titulaire devra être tenu de proposer une offre de restauration privilégiant les circuits courts et les producteurs locaux.

Les activités autorisées sont les suivantes :
• Activité principale de restauration,
• Activité accessoire de café,
• Activité ambulante autour du Lac pour la restauration,
• Activités animées en accord avec le gestionnaire du parc.

Le Titulaire pourra s'il le souhaite et à titre accessoire faire de la vente à emporter.
Il ne pourra pas adjoindre aux activités ci-dessus prévues des activités connexes ou complémentaires sans accord préalable et écrit du SMAD.

V. Conditions de consultations et critères sélection des opérateurs :
Cadre juridique :
Régime de l'occupation du domaine public :
La convention sera conclue sous le régime des occupations du domaine public non constitutives de droits réels, et régie par les seules règles du droit administratifs, notamment des dispositions du code général de la propriété des personnes publiques. (ci-après « CGPPP »)
La convention ne confèrera au titulaire aucun droit de maintien dans les lieux après cessation ou retrait pour quelque cause que ce soit.
Le titulaire devra veiller à l'entretien du site et des bâtiments dont il a la charge, dans le respect de l'affectation domaniale, tel que prévoit l'article L 2122-1 du CGPPP.

Modalités contractuelles et tarifaires :
Redevances :
En application de l'article L 2125-1 du CGPPP, toute occupation privative du domaine public est soumise au paiement d'une redevance.

Cette dernière doit, en application de l'article L 2125-3 du CG3P, tenir compte de tous les avantages procurés à l'occupant, du fait de l'occupation domaniale.
Dans le contexte de l'appel à candidature pour l'exploitation de l'Hostel et des espaces de restauration de Cap Découverte, il est demandé au candidat de soumettre une proposition de redevance mensuelle.

Cette proposition, qui doit être solidement argumentée, devra refléter la valeur que le candidat attribue à l'occupation de cet espace ainsi que les bénéfices qu'il anticipe de son exploitation. Le candidat a la liberté d'inclure, s'il le souhaite, une part fixe, assurant un montant régulier, et une part variable, ajustable en fonction du volume de son activité. Cette structure vise à aligner les intérêts des deux parties et à assurer une exploitation à la fois optimale et bénéfique de l'espace.

Impôts, taxes et contributions :
Le titulaire de la convention d'occupation du domaine public supportera seul toutes les contributions, taxes et impôts de toute nature, afférent à l'organisation et à la gestion de son activité.

Dossier de candidature :
Le dossier de candidature sera composé des pièces suivantes :
- Un courrier accompagnant la candidature, adressé au Président du Syndicat d'Aménagement de la Découverte ;
- La présentation de la situation juridique de l'entreprise (le cas échéant, à créer) : nom, raison sociale, forme juridique, siège social, activités, effectifs, coordonnées de l'opérateur ;
- Une note de cadrage indiquant les orientations retenues pour la gestion et l'exploitation de l'Hostel (type de séjours proposés, type de restauration proposée, gamme de prix pour chaque type de public envisagé en distinguant hébergement/restauration) du camping et du service de restauration de plage ;
- Les principes de fonctionnement et les modalités de gestion envisagées : organigramme, effectifs et types d'emplois prévus, périodes et horaires d'ouverture, démarche de commercialisation, proposition spécifique sur les modalités de partenariat en matière d'hébergement et de restauration spécifiquement liées à l'activité de la Maison de la Musique ; (tarification, modalités de réservation, modalités d'annulation)
- Le budget prévisionnel ;
- Les comptes de résultats et bilans des trois (3) dernières années (ou revenus des trois dernières années pour les personnes physiques) ou si la structure a moins de trois (3) ans les comptes de résultats et bilans existants ;
- Copie des inscriptions au répertoire des métiers, au registre du commerce et des sociétés (Kbis, ...) ;
- Copie de la pièce d'identité du gérant de l'entreprise ;
- Liste des références professionnelles et précisions sur les compétences et qualités techniques de l'entreprise.

Evaluation des propositions de projet :
Les projets seront évalués au regard des critères suivants sur 100 points :
1. Motivations du porteur de projet (mise en oeuvre d'un partenariat resserré et capacité à travailler de manière coordonnée avec le SMAD et cohérente avec les activités existantes) et capacité à commercialiser : 40 points

2. Expérience dans la gestion d'une offre touristique d'hébergement et de restauration, et en matière d'hébergement et de restauration, analyse de la qualité et pertinence (ni surdimensionnement, ni sous-dimensionnement) de la réponse aux différents points mentionnés ci-après : 40 points
- Le développement d'une offre d'hébergement adaptée à différentes catégories de publics : groupes enfants, groupes adultes (groupes sportifs, petits séminaires), artistes en résidence, familles en séjours ;

En matière de restauration, analyse de la capacité de l'opérateur à proposer :
Une offre de restauration de qualité adaptée à différents types de public comportant le recours aux circuits courts et intégrant une démarche d'éco gestion.

3. Montant de la redevance proposée au SMAD : 20 points.
Durant toute la procédure, le SMAD se réserve le droit de demander des compléments d'information aux candidats.

Auditions :
A l'issue de l'analyse des projets, les candidats sélectionnés seront reçus en audition par le comité de sélection composé a minima du SMAD, de représentants élus ou à défaut techniciens de la Région Occitanie et du Département du Tarn. Des partenaires extérieurs comme l'Agence de Développement Touristique du Tarn pourront également être associés à l'audition et à la sélection des candidats.
A l'issue des auditions, le SMAD se réserve le droit de procéder aux négociations des propositions recueillies.

Conditions d'envoi ou de remise de dossiers :
Les dossiers des candidats sont à adresser par mail impérativement aux deux adresses ci-après. Chaque transmission d'offre électronique fera l'objet d'un accusé de réception électronique.
Date limite de dépôt des dossiers : le vendredi 13 octobre 2023 à 12 heures.
Seuls les dossiers complets et reçus dans le délai fixé ci-avant seront examinés pour attribution.

Contacts :
Valérie COMES — directrice générale des services : v.comes(@)capdecouverte.com
Catherine GERARD — responsable des services technique-exploitation : c.gerard(@)capdecouverte.com
Téléphone : 05.63.80.29.00

Calendrier prévisionnel à valider :
Avis de publicité : 30 août 2023
Réception des candidatures et des projets correspondants : 13 octobre 2023 — 12 heures
Analyse des candidatures et des projets correspondants : du 13 au 20 octobre 2023
Entretien avec les candidats : du 23 au 27 octobre 2023
Le cas échéant, négociation entre les candidats retenus et le SMAD : 30 octobre 2023
Sélection du titulaire de la convention d'occupation du domaine public : semaine 45
Prise d'effet de la convention d'occupation temporaire : 1er décembre 2023

Renseignements et visite dur le site :
Demande de renseignements :
Pour obtenir tous les renseignements complémentaires qui leur seraient nécessaires au cours du montage de leur dossier, les candidats devront faire parvenir avant le 30 septembre 2023 une demande écrite par mail aux adresses mentionnées dans les contacts ci-dessus.

Visites sur site :
La visite du site est obligatoire. Les candidatures présentées sans une visite préalable du site ne seront pas étudiées.
Les candidats devront prendre rendez-vous préalablement auprès du SMAD par mail auprès de Madame Catherine GERARD : c.gerard(@)capdecouverte.com

Le dossier complet est à demander par mail à : c.gerard(@)capdecouverte.com

Abandon du projet :
Le SMAD se réserve le droit de ne pas donner suite à la procédure.
Les candidats ne pourront, dans ce cas, prétendre à aucune indemnisation ou à un quelconque dédommagement.