Étude de faisabilité commerciale, économique et architecturale pour la Maison Syndicale et la salle du Cantin à Lens

Développement d’un modèle hybride conciliant activités culturelles, patrimoniales et tourisme d’affaires sur le site de la Maison Syndicale et de la salle du Cantin à Lens
23.09.2026

1. CONTEXTE

La Communauté d’agglomération de Lens-Liévin est propriétaire de l’ensemble immobilier constitué de la Maison Syndicale, de la salle du Cantin et des anciens ateliers de l’imprimerie de La Tribune des Mineurs. Cet ensemble, d’une superficie de plus de 2 600 m², constitue l’un des principaux témoins de l’histoire sociale et syndicale du Bassin minier. Construit au début du XXe siècle par le syndicat des mineurs à la suite de la catastrophe de Courrières, il a accueilli au fil du temps réunions syndicales, meetings, fêtes et l’imprimerie du journal « La Tribune des Mineurs ».

Depuis plusieurs années, la Maison Syndicale accueille les services Culture, Patrimoine, Tourisme et Sport de la CALL ainsi qu’une programmation culturelle, patrimoniale et éducative développée notamment dans le cadre du label Pays d’art et d’histoire. Expositions, médiations, conférences, rencontres et événements participent progressivement à ouvrir ce lieu aux habitants. Il est à noter que le projet intègre un futur centre d'interprétation de l'architecture et du patrimoine (CIAP), pensé comme une « maison du projet de territoire ». Il n'est pas attendu du titulaire qu'il se prononce sur la pertinence de ce CIAP : ce volet est acquis et doit être pris comme une donnée d'entrée du projet, non comme un objet d'étude.

À l’inverse, la salle du Cantin, malgré ses qualités architecturales et sa capacité d’accueil, demeure fermée depuis plusieurs années. Les anciens ateliers de l’imprimerie font actuellement l’objet d’une occupation précaire associative.

La CALL souhaite désormais s’interroger sur les conditions permettant de renforcer les usages de cet ensemble immobilier en développant une offre de tourisme d’affaires (séminaires, réunions professionnelles, petits congrès, rencontres institutionnelles, événements d’entreprises, privatisations), tout en préservant pleinement sa vocation culturelle, patrimoniale et éducative.

Le développement d’une offre de tourisme d’affaires peut notamment s’appuyer sur les atouts différenciants du territoire : Louvre-Lens, Stade Bollaert-Delelis, Arena Stade Couvert de Liévin, patrimoine minier UNESCO. Il s’inscrit dans le cadre de la stratégie d’attractivité portée par Lens Tourisme.

La présente étude a pour objet de vérifier la pertinence, les conditions de réussite et la faisabilité commerciale, économique, fonctionnelle, technique et architecturale de cette hypothèse. Elle devra confirmer ou infirmer l’opportunité de développer une activité de tourisme d’affaires sur le site et pourra, si les analyses le justifient, faire émerger d’autres pistes de croisement économique compatibles avec les vocations culturelle et patrimoniale du lieu.

2. OBJECTIFS DE L’ÉTUDE

L’étude devra notamment :
• analyser les marchés du tourisme d’affaires, de l’événementiel professionnel et des rencontres institutionnelles
• identifier les besoins insuffisamment couverts sur le territoire et analyser la demande publique et privée
• mesurer le potentiel commercial du site, qualifier les clientèles et les flux potentiels
• identifier le positionnement identitaire, commercial et marketing le plus pertinent pour le projet
• évaluer la compatibilité entre les activités économiques envisagées et les activités culturelles, patrimoniales et éducatives existantes
• proposer plusieurs scénarios de fonctionnement conciliant ces usages
• définir les adaptations architecturales, techniques et réglementaires nécessaires et estimer les investissements nécessaires
• établir un modèle économique prévisionnel
• proposer, pour le scénario retenu, les principes de commercialisation, de gouvernance et d’organisation de l’exploitation ainsi qu’une feuille de route de mise en œuvre.

L’étude devra apporter à Lens Tourisme et à la collectivité tous les éléments nécessaires à la décision avant l’engagement d’éventuelles études de maîtrise d’œuvre.

3. DÉCOMPOSITION DE LA MISSION

PHASE 1 — Étude d’opportunité économique et commerciale

Le prestataire réalisera une étude de marché destinée à apprécier la pertinence du développement d’une offre de tourisme d’affaires.

Cette phase comprendra notamment :

Analyse du marché
• étude du marché des séminaires, réunions professionnelles, petits congrès, rencontres institutionnelles et événements d’entreprises
• analyse de la demande publique et privée
• analyse de l’offre existante et de la concurrence sur un périmètre pertinent
• benchmark national de sites comparables conciliant patrimoine, culture et activité économique, avec identification des facteurs de réussite, modèles d’exploitation et points de vigilance.

Analyse du potentiel du site
• diagnostic SWOT (atouts, faiblesses, opportunités, menaces).

Positionnement
Le prestataire définira et testera plusieurs hypothèses de positionnement : séminaires, réunions, petits congrès, événements d’entreprises, rencontres institutionnelles, privatisations, offres hybrides associant découverte patrimoniale, expérience du territoire et accueil professionnel et le cas échéant, toute autre piste économique pertinente révélée par l’étude.

Pour chacune seront précisés :
• clientèles cibles, besoins et facteurs clés de succès
• saisonnalité
• potentiel économique
• niveau de concurrence
• conditions de réussite
• complémentarités et éventuels conflits d’usage avec les activités culturelles et patrimoniales.

Première approche économique
• hypothèses de chiffre d’affaires prévisionnel, avec saisonnalité ;
• première estimation des principales charges : achats, personnel, services extérieurs, amortissements, loyers ou redevances éventuelles ;

Conclusion attendue : cette première phase devra conclure explicitement sur l’opportunité ou non de développer une activité de tourisme d’affaires sur le site, identifier les positionnements les plus crédibles et proposer les scénarios à approfondir en phase 2.

PHASE 2 — Faisabilité architecturale et fonctionnelle

À partir des scénarios retenus, le prestataire analysera leur faisabilité architecturale, patrimoniale, réglementaire, technique et fonctionnelle.

Diagnostic
• analyse du bâti et des abords
• identification des freins et contraintes techniques
• analyse de la réglementation applicable : PLU, ERP, sécurité, accessibilité, hygiène et autres contraintes utiles.

Organisation des espaces et fonctionnement

Pour chaque scénario pertinent:
• organisation des accès et des flux
• coexistence des différents publics
• fonctionnement quotidien et conditions de simultanéité ou de séparation des activités
• articulation entre espaces culturels et patrimoniaux, espaces économiques et espaces mutualisés
• prise en compte des besoins d’accueil, de logistique, d’équipements et de services.

Pré-programmation
Le prestataire proposera deux à trois scénarios d’aménagement comprenant :
• plans de principe
• organisation fonctionnelle
• surfaces et répartition des fonctions par m²
• adaptations du bâtiment et descriptif des principaux travaux
• phasage éventuel des travaux
• calendrier indicatif
• principales contraintes techniques et investigations complémentaires à prévoir.

Estimation financière
Chaque scénario sera accompagné :
• d’une estimation des travaux
• d’une estimation des équipements et études

PHASE 3 — Modèle économique et stratégie de mise en œuvre

Pour le scénario retenu, le prestataire établira un modèle d’exploitation consolidé et les conditions de sa mise en œuvre.
• un compte d’exploitation prévisionnel sur une année pleine, intégrant la saisonnalité et distinguant les activités marchandes des activités culturelles majoritairement gratuites
• un plan d’investissement et un plan de financement indicatif
• un seuil de rentabilité et une analyse des principaux facteurs de sensibilité
• une estimation détaillée des recettes et dépenses
• une estimation des besoins en ressources humaines et des principales fonctions nécessaires à l’exploitation
• une stratégie de commercialisation précisant les cibles, les offres, les principes tarifaires, les canaux de distribution et de prescription et les partenariats à mobiliser
• des principes de gouvernance et d’organisation de l’exploitation, avec une répartition indicative des rôles entre propriétaire, exploitant et partenaires
• une feuille de route de mise en œuvre précisant les étapes, décisions, études complémentaires et calendrier indicatif.

Le prestataire consolidera également le pré-programme du scénario retenu : plans de principe des espaces intérieurs et extérieurs, programme de surfaces, principes fonctionnels, estimation financière actualisée et investigations techniques complémentaires recommandées pour les études de conception ultérieures.

4. MODALITÉS DE RÉALISATION

Une réunion de lancement sera organisée avec le commanditaire en début de mission.

Un comité technique (COTECH) sera organisé à l’issue de chacune des phases 1 et 2 avec les directions concernées de Lens Tourisme et de la CALL.

Le passage d’une phase à l’autre sera conditionné à la validation de la phase précédente.

Un comité de pilotage (COPIL) validera les orientations structurantes et le scénario retenu. Une restitution finale sera organisée devant les élus et directions générales concernés.

Le prestataire prévoira dans sa méthodologie les entretiens et temps d’échange nécessaires avec les acteurs économiques, culturels, touristiques, institutionnels et utilisateurs du site.

Les données disponibles seront remises au titulaire :
- Diagnostic amiante et plomb (oct. 2022)
- Mesures d’empoussièrement amiante (fév. 2024)
- Diagnostic structure (oct 2024)
- Plans du bâtiment


5. LIVRABLES

Les livrables attendus sont :
• Diagnostic économique et étude de marché.
• Benchmark de sites comparables.
• Analyse AFOM/SWOT.
• Recommandations de positionnement et scénarios de développement.
• Diagnostic architectural, patrimonial, réglementaire et technique.
• Deux à trois scénarios fonctionnels et architecturaux, chiffrés et, si pertinent, phasés.
• Estimation financière des investissements.
• Modèle économique et compte d’exploitation prévisionnel.
• Stratégie de commercialisation.
• Principes de gouvernance et d’organisation de l’exploitation.
• Pré-programme finalisé du scénario retenu.
• Feuille de route / plan d’actions de mise en œuvre.
• Présentation finale devant les élus et directions concernées.

Les livrables seront remis en version numérique PDF ainsi que, pour les tableaux et données chiffrées, dans un format modifiable et exploitable. Le rapport final sera transmis au commanditaire en amont de la réunion de restitution finale.

6. COMPÉTENCES ATTENDUES DE L’ÉQUIPE

Le prestataire ou le groupement devra réunir des compétences complémentaires permettant de couvrir l’ensemble de la mission :
• études de marché appliquées au tourisme, à l’événementiel professionnel et aux secteurs culturel et économique
• tourisme d’affaires, séminaires, congrès et événements professionnels
• positionnement, stratégie commerciale et mise en marché de lieux ou équipements
• programmation architecturale et fonctionnelle de sites patrimoniaux complexes ;
• réglementation applicable aux ERP et lieux de patrimoine
• économie de la construction
• modèles économiques, organisation d’exploitation et gestion prévisionnelle des ressources humaines

7. INFORMATIONS PRATIQUES POUR RÉPONDRE À LA CONSULTATION

Acheteur
EPIC Office de Tourisme Lens – Liévin – Hénin – Carvin, 16 place Jean Jaurès, 62300 Lens.

Objet de la consultation
Étude de faisabilité commerciale, économique et architecturale pour le développement d’un modèle hybride conciliant activités culturelles, patrimoniales et tourisme d’affaires sur le site de la Maison Syndicale et de la salle du Cantin à Lens.

Nature de la procédure
Consultation simplifiée / procédure adaptée.

Durée prévisionnelle de la mission
6 mois d’exécution répartis en 3 phases

Démarrage prévisionnel
2/11/2026


Date limite de remise des offres
30/10/2026


Modalités de remise
L’offre est à transmettre par courriel à sophie.wilhelm@tourisme-lens.fr en un seul envoi comprenant l’ensemble des pièces de la proposition technique et financière.

Visite du site
Une visite du site sera organisée les 14/10/2026 de 10h à 12h et 22/10/2026 de 10h à 12h. Les candidats doivent se rapprocher des personnes ci-dessous pour s’y inscrire. Les modalités pratiques seront précisées aux candidats.

Contact / renseignements
Sophie Wilhelm, Directrice - sophie.wilhelm(@)tourisme-lens.fr 03 21 67 66 66
Justine Binot, référente qualité - justine.binot(@)tourisme-lens.fr 03 74 62 01 62

8. CONTENU ATTENDU DE L’OFFRE

L’offre devra comprendre les éléments suivants :
• une note synthétique de compréhension du contexte, des enjeux et des objectifs de la mission
• une note méthodologique détaillant la démarche proposée pour chacune des trois phases, les méthodes d’enquête et d’analyse, les acteurs à rencontrer, les modalités de concertation et l’articulation globale de la mission
• un planning prévisionnel faisant apparaître les principales étapes, réunions, validations et livrables
• la présentation de l’équipe mobilisée : CV, rôle de chacun, identification du chef de projet et modalités de coordination du groupement le cas échéant
• des références récentes, idéalement de moins de 5 ans, portant sur des missions comparables : études de faisabilité, tourisme d’affaires, équipements hybrides, modèles économiques ou stratégies de commercialisation
• un devis détaillé présentant le prix global et forfaitaire de la mission, ventilé par phase et par principaux postes de prestation.

Conditions de présentation de l’offre : offre rédigée en français, prix exprimés en euros, validité de l’offre de 120 jours à compter de la date limite de remise.

9. CRITÈRES D’ATTRIBUTION

Les offres seront analysées au regard des critères suivants :

Critère / Pondération :
Valeur technique / 60 points
. dont compréhension du contexte et des enjeux / 20 points
. dont qualité et pertinence de la méthodologie / 20 points
. dont moyens humains affectés à la mission / 20 points
Prix / 40 points

L’acheteur se réserve la possibilité de négocier avec les candidats si cela s’avère utile. Une offre paraissant anormalement basse pourra faire l’objet d’une demande écrite de justification avant d’être, le cas échéant, écartée.

10. CONDITIONS CONTRACTUELLES ESSENTIELLES

• Le budget ne saurait excéder 35 000 euros TTC
• Propriété intellectuelle : les résultats de l’étude sont cédés à titre non exclusif à l’acheteur, à l’exception des éléments identifiant l’acheteur ou confidentiels, cédés à titre exclusif.
• Confidentialité et RGPD : le titulaire s’engage à la confidentialité des informations transmises et au respect des obligations applicables en matière de protection des données




Pièces à demander à l'adresse : consultations(@)tourisme-lens.fr (plans notamment)